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Compre seu apartamento parcelado de maneira fácil e segura.

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conquiste seu APARTAMENTO. compre-o parcelado.

Uma das opções favoritas para a compra do imóvel próprio, O plano Minha Casa Minha Vida - ou Casa Verde Amarela - traduz o que o mercado já sabe: parcelar a compra de um imóvel pode ser a porta de entrada de grandes conquistas.

 

Vamos explorar juntos essa modalidade de financiamento, que é a solução para quem deseja ser dono do seu próprio imóvel.

 

REQUISITOS PARA A COMPRA DE SEU APARTAMENTO

 

Decidir-se por comprar um imóvel é uma das mais importantes ações da sua vida. Quem oferece essa possibilidade de comprar um apartamento parcelado são as construtoras junto de uma instituição financeira: o banco.

E quem deseja o financiamento precisa solicitar diretamente à instituição.

Naturalmente, os bancos definem regras objetivas para garantir sua segurança nesse acordo firmado. Por isso, há alguns requisitos fundamentais a serem cumpridos na hora de solicitar seu financiamento.

 

AVALIAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO

 

A documentação do comprador precisa estar regulamentada, o que irá comprovar que ele é realmente a pessoa que solicita esse parcelamento. Nesse caso, são identificações de pessoa física, além de outras documentações de caráter financeiro. A lista é composta por:

 

 

Considerações Importantes

A documentação é uma parte obrigatória, mas simples e inicial para comprar um apartamento. Há outros requisitos fundamentais, esses totalmente ligados à capacidade financeira do solicitante. O valor da parcela de pagamento do apartamento não pode ultrapassar os 30% da renda mensal do comprador.

Lembrando que é fundamental a comprovação de crédito positivo em órgãos de proteção, como o Serasa e o SPC, os dois mais famosos.

 

 

SIMULAÇÕES DETALHADAS

 

É fundamental realizar uma simulação junto à instituição financeira antes mesmo de fazer a sua solicitação pelo financiamento, evitando se precipitar e ter a compra negada por não se adequar às regras do banco.

 

 

 

 

 

 

 

COMO SÃO CALCULADAS AS PARCELAS?

 

Os imóveis tem um valor bem mais elevado que um produto tradicional e, nesses casos, as instituições financeiras precisam, além do lucro, garantir a cobertura de suas taxas administrativas ao longo do prazo mais longo.

Por essa razão é importante que todo comprador entenda o que compõe o valor das parcelas do seu financiamento, já que não se trata apenas do preço total do apartamento dividido em um número de prestações. Nessa conta entram 3 valores: juros, amortização da dívida e taxas da operação.

 

Os juros

Juros são parte importante do valor das parcelas, pois eles são a cobrança principal que as instituições financeiras fazem e, por isso, impactam diretamente no valor total do financiamento. E quanto maior o número de prestações, maiores serão os juros cobrados. Isso garante que a operação seja equilibrada tanto para o banco quanto para o comprador.

 

A amortização

Em uma compra parcelada de longo prazo o banco paga esse valor ao proprietário, no caso, a construtora, e a dívida passa a ser entre o comprador e essa instituição financeira. Com o financiamento, a ideia é que esse comprador quite todo o valor com esse banco, dentro do período de parcelamento. Assim, a amortização é justamente o valor que resta para a quitação da dívida junto à instituição.

 

O valor das taxas

Terceira e última parte que compõe as parcelas: são percentuais, menores, que são direcionados para o custeio das atividades administrativas dos bancos na dedicação à operação e gestão desse financiamento.

 

 

QUAIS SÃO OS JUROS USADOS PARA A COMPRA DE SEU APARTAMENTO PARCELADO?

 

Todos que desejam comprar um apartamento parcelado precisam compreender o que são os juros. Há diferentes tipos, que incidem de formas distintas e geram impactos específicos no valor da prestação e, principalmente, no custo total do imóvel, são eles:

 

Juros simples

A dívida do imóvel, em seu valor total, recebe os juros simples sem que eles gerem nenhuma mudança complexa de se entender. Por exemplo, a taxa de juros é definida como de 10% ao mês, ou seja, há a aplicação desse percentual sobre o valor total, porém, dividido em cada prestação.

Nesse exemplo citado, um financiamento de R$ 120 mil que será pago em 12 prestações, considerando esses 10%, geraria a obrigação mensal de R$ 11 mil. Ao fim desse período de 1 ano, o comprador teria pago um valor total de 132 mil, considerando a incidência de juros simples.

 

Juros compostos

Mais complexos, os juros compostos podem causar confusão nos compradores, afinal, nem todo mundo tem domínio sobre esse tipo de somatória. Ainda assim é necessário realizar um esforço para tornar esse financiamento mais transparente.

Os juros compostos funcionam da seguinte forma: em cada prestação, a soma do que resta de amortização é calculada a parte do valor inicial do imóvel e nos juros que foram cobrados nas parcelas que já foram pagas.

Em um exemplo: se você financiou apenas R$ 10 mil em quatro vezes, em uma taxa de 10% ao mês, você paga R$ 2.500 + 2.500 divididos por 10, o que dá R$ 2.750.

E já na segunda parcela, o cálculo que baseia o pagamento é a partir da última, que no caso foi esse R$ 2.750 que mostramos. Optar por essa cobrança requer muita atenção e facilidade em calcular juros, claro, para quem prefere ter um acompanhamento rigoroso do que está pagando.

 

Juros compensatórios

Juros compensatórios são bem parecidos com os juros simples. Eles são impostos pelas instituições que realizam o financiamento, já com a taxa de incidência mensal definida previamente. Se o valor financiado é de R$ 100 mil em 1 ano, ou seja, 12 meses, com taxa de 10% ao ano, o valor pago ao total será de R$ 110 mil.

 

Juros moratórios

A principal preocupação dos bancos ao oferecer a linha de financiamento para apartamentos parcelados é o comprometimento em o cliente honrar a obrigação. Por isso, os juros moratórios são aplicados para que haja uma proteção por parte das instituições, ou seja, qualquer atraso ou quebra de acordo vão incidir em ainda mais juros no valor total do imóvel.

Assim, antes de fechar um contrato, é importante que esse solicitante do financiamento entenda quais são os percentuais cobrados dos juros moratórios.

 

ESCOLHA A MODALIDADE DO FINANCIAMENTO

 

Definir o tipo de financiamento é fundamental. Há três diferentes modelos que, em suas particularidades, impõem cobranças de juros de maneiras distintas, o que os torna mais adequados para diferentes faixas de preço do financiamento. São eles: tabela PRICE, Sistema SAC e sistema SACRE.

A seguir, conheça cada um deles e entenda em detalhes as diferentes formas de cobrança.

 

 

A TABELA PRICE

A tabela PRICE já foi a mais recorrente quando tratamos de financiamento de imóveis. Nesse sistema as parcelas não sofrem alteração, independentemente do tempo de pagamento definido. Assim, do início ao fim, todas as prestações virão com o mesmo valor, sem nenhuma variação.

Outra característica que diferencia a tabela PRICE é a forma de amortização, ou seja, de que maneira o pagamento das parcelas influência na redução da dívida total do preço do imóvel. Nesse modelo, os juros são decrescentes, ou seja, conforme as parcelas são pagas, esse percentual que compõe as prestações vai diminuindo.

 

SISTEMA SAC

O Sistema de Amortização Constante é também um conhecido modelo de financiamento, baseado em um esquema que preza pela quitação da dívida prioritariamente. Isso possibilita que o valor de amortização seja único durante todo o financiamento, ou seja, o valor do apartamento é dividido igualmente entre todas as parcelas, fazendo com que esse percentual não seja alterado nesse tempo.

Nesse sistema, os juros são calculados sobre o saldo devedor, ou seja, conforme ele vai diminuindo, automaticamente também incidem valores menores nas parcelas. Como resultado, conforme os pagamentos são feitos, há uma redução significativa no valor das prestações. No SAC, o comprador inicia pagando parcelas mais altas, que vão reduzindo com o passar do tempo.

O sistema PRICE tem a grande vantagem de oferecer esse pagamento decrescente.

 

SISTEMA SACRE

O mais utilizado no Brasil: essa é a chancela principal que coloca o sistema SACRE em destaque ara quem está em busca de comprar um apartamento parcelado. Esse sistema é baseado no princípio de amortização crescente, ou seja, no início o comprador foca em pagar os juros e taxas, com um percentual maior dedicado a essas obrigações.

Com o passar do tempo, o percentual da parcela dedicado à quitação do valor da dívida do imóvel vai aumentando gradativamente. Essa forma de pagamento gera um movimento em que o valor das parcelas aumente durante determinado período, até chegar a um máximo. Após esse pico, as prestações passam a ficar mais baratas, já direcionando essa queda até a quitação dos valores.

 

Os modelos do seu financiamento

A Caixa se estabeleceu nesse mercado por meio de duas modalidades principais de financiamento, que são a tradicional e o programa Minha Casa Minha Vida. O modelo tradicional oferece algumas condições especiais que são atrativas e beneficiam o solicitante na hora de investir no seu sonho. Por isso, há ofertas para diferentes faixas de preços, sempre em parceria com construtoras.

Já o Minha Casa Minha Vida é um programa de incentivo de parceria da Caixa com o Governo Federal, com a proposta de ajudar nessa transição para a casa própria. O destaque principal são as taxas muito mais atrativas e, principalmente, o tempo de pagamento, que pode chegar até 360 meses.

Para se tornar justo e acessível, o Minha Casa Minha Vida tem as suas ofertas separadas por categoria, que são definidas de acordo com a renda do solicitante. Assim, as divisões são:

 

Fonte: Caixa Encômica Federal